JIANYE MAGAZINE
78 家央企將加速退出房地產。
央企玩兒房地產，被不少人認為是不務正業(yè)。應該說，這也不是第一次央企喊著要退出了，盡管如此，也不乏叫好聲。有評論，國資委順應民意，讓央企退出地產業(yè)，應該是一石二鳥，能夠惠及國民經濟和央企本身。也有認為：春江水暖鴨先知，長期在樓市挖礦淘金的央企，面對著巨大的利潤誘惑，它的退出只能說明房地產市場形勢堪憂，用強弩之末來形容，也未嘗不可。
美味背后的商業(yè)誘惑，紀錄片未來的商業(yè)化空間被看好。
《舌尖2》從4 月18 日起開啟周播模式，最后一期是6 月6 日，白巖松將此戲稱為“飽餐后迎接世界杯”。《舌尖2》敢于進行周播的信心源自《舌尖1》的巨大成功。本季引發(fā)的討論和商業(yè)化步伐同樣值得關注。據(jù)悉，《舌尖2》的制作僅30 人，卻收益上億。有評價稱，國內紀錄片收視群體的逐漸擴大，令紀錄片未來商業(yè)化空間更加看好。
改革“冷暖”，基層最知。多省份相繼推出土地確權時間表。
土地確權在保障農民財產權益方面起著關鍵性作用，對促進農業(yè)發(fā)展、農民增收與農村和諧舉足輕重。然而，一些地方在工作中遇到的困難超過預期。如何設計農村土地確權的最佳方案，防范可能出現(xiàn)的偏差，是當下急需思考的問題。
蘭州全城搶水風波折射城市供水安全問題。
4 月11 日，一條約3 公里長的自流溝將威立雅水務集團這家水務企業(yè)拖入輿論漩渦。突如其來的苯超標，釀成了全城搶水風波。蘭州城區(qū)300 多萬人的飲水安全系于這樣的水務企業(yè)之手：一條可謂生命線的自流溝周邊，布滿化工企業(yè)、違規(guī)建筑、豬圈、廢品站。一個決定全城飲水安全的七人董事會，卻疲于斗法，擱置事務，導致管理失范。一個原本被寄予破解城市水務困局的合資典范，卻將城市供水安全帶入重重隱患之中，直至事發(fā)。
國人祭悼馬爾克斯顯媚俗？
4 月17 日，諾貝爾文學獎得主、《百年孤獨》、《霍亂時期的愛情》作者加西亞·馬爾克斯因病去世。網(wǎng)友自發(fā)在網(wǎng)上展開悼念活動。對此，作家蔣方舟批評說：“所有人都開始裝得和馬爾克斯很熟啊，一如當時去拔莫言老家的玉米……”蔣方舟認為，大師需要時代和體制去成全，需要一群準大師去成全。不是你一夫當先地往前爬就可以爬到那山頂，而需要客觀的成全。對城市而言，公廁從來不是小事。
六成網(wǎng)友理解在港街頭小便孩子。
對內地夫妻在香港街頭讓小孩在路邊小便，引來一名香港男子不滿，舉手機拍攝，引發(fā)雙方推撞沖突。由此引發(fā)了關于不文明行為的討論以及被放大后的地域歧視問題。新浪微博一項調查顯示，六成網(wǎng)友認為內婦已是逼不得已，其行為可以理解。上廁所，一直是人類必須面對的問題。所謂人有三急，尤其是出門在外的游客。對城市而言，公廁從來不是小事，有時候甚至是文明的標志。一個城市提供的公共廁所是否足夠足、便利，也是評價城市公共服務夠不夠格的指標之一。
1600 億！中國高中陷入“被債務”怪圈。
“全國高中負債1600 億！”今年全國兩會上，民進中央《關于盡快化解普通高中債務的提案》一出，語驚四座。大學巨額債務仍待消解，高中又“步其后塵”。 一筆教育債，一把辛酸淚，負債成了高懸在一些高中校長頭上的“要命利劍”。調查顯示，各地財政資金投入不足以及高中教育盲目“躍進”成為兩大主因。高中債務已不是簡單的錢的問題，還包括地方政府和學校管理體制的問題。高中學校要徹底走出“被債務”的怪圈，就必須明確地方政府與高中學校的責權邊界。
要有三個自信，文化的自信、戰(zhàn)略的自信、品牌的自信，還要確立和培育產品自信和服務自信。
面對當前形勢，老胡在集團內部總經理聯(lián)席會上談宏觀上如何調整心態(tài)。
今天要跟大家分享的題目是自媒體時代品牌營銷的可能。我前十年都在賣房子，現(xiàn)在一直在做黃老師，就是替大家讀讀書、看看報紙。因為我們現(xiàn)在都在看手機，很少讀書看報，都在看那些報紙、雜志的微博、微信。
所謂的移動支付真的不可能嗎？以移動設備的發(fā)展速度來看，完全有可能。我認為我們做品牌營銷最核心的事情或者做地產開發(fā)最核心的事情是什么呢？就是要踩對點，在什么樣的時間做什么樣的事情。
萬科這家企業(yè)確實值得尊敬，在我看來做營銷必須學萬科，萬科在微營銷方面做得非常好。萬科很多年前就做了萬科TV，大家還在討論如何賣房子的時候萬科已經在青島做了微信購房平臺了。萬科還有很多值得我們學的，做項目現(xiàn)場比做渠道還要重要，每一個項目的現(xiàn)場才是最大、最大的自媒體，自媒體不是微博、不是微信，自媒體是每一個人、每一個企業(yè)為自己代言，這個才叫自媒體。萬科一直在踐行自媒體的運作。我是房地產業(yè)的一個從業(yè)者，之前的行業(yè)發(fā)展特點就是以土地為出發(fā)點，可是接下來如果真的以住戶為出發(fā)點那就有可能彎道超車，我們有沒有真心地善待業(yè)主？上海有兩家企業(yè)，一家企業(yè)所有項目都有官方微博，這家企業(yè)叫萬科。另外一家企業(yè)是所有在售項目都有官方微博，那家企業(yè)叫金地。很多企業(yè)連在售的都沒有官方微博，這就反映出來大問題，別人賣1200億，你可能只能賣100億。
我們現(xiàn)在每天的信息75%都是通過手機、iPad和電腦獲得的，只有25%是通過報紙、雜志獲得的，這時候你會發(fā)現(xiàn)如果你企業(yè)不變成一個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，那你的用戶就不在了。另外所有品牌都將人格化，現(xiàn)在每個人都有自己的主體身份，比如，建業(yè)全面上電商之后老胡親自為建業(yè)電商代言。今后一切消費都將娛樂化，現(xiàn)在大家等電梯、等飛機的時候都在用手機。今后一切流行都將城鄉(xiāng)一體化，在移動互聯(lián)網(wǎng)之前城鄉(xiāng)流行差距是很大的，今天你到信陽、南陽他們也用蘋果手機，也上微信，差距沒有那么明顯了。所以我一直講任何低估消費者接受力的營銷策劃都是自欺欺人，是我們自己覺得那個地方的人很土的，他們真的很土嗎？沒有。在移動互聯(lián)時代地產人要縮小這個差距，最起碼跟汽車、跟其他行業(yè)相PK的時候可以向他們學習并迎頭趕上。
我認為今后所有營銷都將移動化，所有品牌都將有代言體，一切傳播都將說人話，一切客戶都將以情感體驗至上。做銷售的時候，最后代言你這個樓盤的是銷售員，當銷售員成為鮮活的“自媒體”，這個樓盤的傳播就有了支撐。因為在這個時代我們只相信小伙伴，不是說權威媒體全部失效了，而是我們沒有時間看它。
現(xiàn)在是4G時代，在手機里看樣板房效果一樣很好。很多人說做微信、做微博是做給領導看的，這個想法是不對的，其實領導也是你的客戶，所以做給領導看也很有必要。我相信未來通過手機賣房子肯定不是夢，并且會變得越來越有效率。
除了線上，線下也要做，線下一定要把現(xiàn)場做好。原來我們說得業(yè)內者得天下，現(xiàn)在依然是這樣。最最重要的一點，讓每一個售樓員、每一個銷售顧問變成你的代言人，用好他們的微信號，但一定要讓他們實名。
宏觀調控、金融化進程和國際資本進入、競爭的加劇、區(qū)域差異、客戶需求等都將促使房地產行業(yè)發(fā)育成熟，面臨行業(yè)結構與戰(zhàn)略的重整。作為中國房地產的一員，無論處于怎樣的城市背景和市場環(huán)境，借用古人的一句話，“人無遠慮，必有近憂”，必須未雨綢繆地思考企業(yè)未來的發(fā)展道路、核心能力、競爭優(yōu)勢。
俗話說，“你夢想成為怎樣的人，你才有可能成為怎樣的人”，同理，目標成為怎樣的企業(yè)，才有可能成為怎樣的企業(yè)。當然，目標不是憑空想象的，要思考企業(yè)核心能力、競爭優(yōu)勢是什么，能支持企業(yè)目標實現(xiàn)嗎？倘若不能，該如何增強？這是擺在大部分房地產企業(yè)掌門人面前的一道難題。通過研究標桿地產企業(yè)或走在前列的地產企業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)“實現(xiàn)管理轉型，打造核心能力”是關鍵，并且這條道路“任重而道遠”。
對于“管理轉型”，過去的大部分房地產企業(yè)均以“土地增值”為主要盈利點，曾有企業(yè)計算表明，土地溢價的利潤要比土地開發(fā)后賺取的利潤高，這說明我們在開發(fā)過程的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了產品定位和管理上的問題，沒有發(fā)揮通過開發(fā)來提升土地的溢價能力，反而降低了。這就需要我們實現(xiàn)管理的轉型，從原有“粗放式管理”向“規(guī)劃化管理”再向“精細化管理”轉型，在此過程中企業(yè)必備九大核心能力。
戰(zhàn)略層面
包括四大核心能力，戰(zhàn)略布局、戰(zhàn)略資源運作、產品研發(fā)創(chuàng)新、市場研究與策劃。這四大核心能力之間也是相互關聯(lián)、相互支持，并為后期的管控與控制層面提供指導。
戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標和方向進行具體戰(zhàn)略部署，包括業(yè)務布局、區(qū)域布局、布局的方式、布局的時機。目前大部分地產企業(yè)的業(yè)態(tài)和區(qū)域的布局相對單一。首先，主要以普通住宅為主，集中在本土及周邊的區(qū)域發(fā)展，當市場行情發(fā)生變化，企業(yè)對應能力就減弱。例如，市場環(huán)境導致普通住宅不好賣，花園洋房、別墅、商業(yè)搶手；政策的影響，一線城市反應速度較快。其次，三線城市的影響較小或沒有受到影響，等等，通過戰(zhàn)略的布局來降低風險，提升企業(yè)健康度。
戰(zhàn)略的布局離不開企業(yè)自身的戰(zhàn)略資源，戰(zhàn)略資源包括資金、土地、品牌。
對于資金，1.調整以銀行為主的狹窄融資渠道，開拓多元化的融資渠道，與國際國內資本市場打交道，如上市、信托投資、發(fā)行債券、房地產基金等；2.合理資金運作和有效管理控制各項成本費用，確保當前營造與后續(xù)開發(fā)的協(xié)調；3.合理的稅務籌劃。
對于土地，1.通過企業(yè)的品牌知名度，加強與政府的合作，獲取優(yōu)質低價的土地和儲備；2.避免過于依賴土地資源獲取創(chuàng)造效益，向管理要效益。
對于品牌，避免僅靠營銷活動帶來市場曝光率來提升品牌形象，通過質量和服務提升品牌的內涵！假設企業(yè)這3項資源都非常豐富，那無疑是最理想的，如果企業(yè)只有其中一、兩項，尋找資源合作是短期內比較理想的生存模式。
如何合理地利用戰(zhàn)略資源？“產品研發(fā)創(chuàng)新”、“市場研究與策劃”缺一不可。眾所周知，實現(xiàn)企業(yè)凈利潤率，兩種方式：一是加速周轉、擴張規(guī)模；二是提高售價，最大化單位利潤?！澳侨绾尾拍芗铀僦苻D、擴張規(guī)模？”必須是成熟產品，就需要建立成熟產品的標準體系；“那如何才能提高售價，最大化單位利潤？”必須能引領市場，就需要進行產品的研發(fā)創(chuàng)新。如果兩種方式結合，利用二八原則，并進行循環(huán)，這樣不僅能更多占有市場份額，規(guī)模效益，還能引領市場，獲得高利潤回報。同時，標準產品體系能夠提高工作效率；保證產品質量；控制成本，提高收益；風險（資金、管理、人員）可控；企業(yè)快速發(fā)展。
管理控制層面
包括三大核心能力：高效的管理與運營模式、規(guī)范精細化流程管理、科學的績效管理體系，主要體現(xiàn)是如何實現(xiàn)內部運營的管理。
一般來說，集團的管控模式主要分為“運營管控型”（集權）、“財務管控型”（分權）、“戰(zhàn)略管控型”（集、分權），目前標桿的地產企業(yè)一般都采用戰(zhàn)略管控型的管控模式，集團作為戰(zhàn)略決策和投資決策中心，以追求集團公司總體戰(zhàn)略控制和協(xié)同效應的培育為目標，管理方式通過戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務計劃體系進行管理。那么集團與區(qū)域公司、項目公司之間分別管什么不管什么，管多深？這是大部分在發(fā)展過程中的地產企業(yè)所困惑的。龍湖地產運用霍頓模式進行集分權管理，將集分權原則放進了企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，總體原則中的關鍵是“動態(tài)調整”，分權原則的關鍵是“利于激發(fā)地區(qū)公司活動和能力的領域分權，警惕諸侯化”，集權原則的關鍵是“在地區(qū)公司風險時間和風險點上集權管理，警惕集團組織膨脹和官僚化”。
目前眾多尋求長期發(fā)展的地產企業(yè)紛紛成立運營管理部門，搭建運營管理體系。例如龍湖地產將運營管理作為企業(yè)三大核心競爭力之一，標準化運營是恒大地產的七大核心優(yōu)勢之首！“那什么是運營管理體系?”龍湖地產在《債募集說明書》中對運營管理體系的具體描述：“發(fā)行人運營管理體系主要包括進度計劃管理模式、階段性成果管理模塊、成本管理模塊、產品資料庫模塊、采購及分供方管理模塊等。在項目運營過程中，項目團隊可以借助公司設立的標準化工具、流程、模板進行快遞的運營策略和操作，以實現(xiàn)項目規(guī)模化發(fā)展?！?BR> 科學的績效管理體系是企業(yè)管理中的重要保障環(huán)節(jié)，確保組織目標自上而下、層層得到落實。做好績效考核的六大環(huán)節(jié)：組織目標明確；權、責分明；合理的計劃任務分解（四級計劃管控模式）；量化、合理的績效考核指標；公平公正的考核原則，獎懲分明；績效考核工具輔助。其中計劃任務的分解尤為關鍵，企業(yè)一般都有年度、部門計劃等，但大部分都缺少以項目為中心的主項計劃。計劃的四級管控模式：關鍵節(jié)點（集團領導關注）、主項計劃（項目負責人關注）、專項計劃（各職能負責人關注）、樓棟計劃（現(xiàn)場工程師關注）。
管理執(zhí)行層面
包括兩大核心能力：高水平的人才隊伍、業(yè)務驅動的信息系統(tǒng)。信息爆炸的年代，“我們不缺思路，缺的是落地執(zhí)行”代表了很多房地產掌門人的心聲，人才和業(yè)務驅動的信息系統(tǒng)則是保障執(zhí)行的關鍵。一切以人為本，先人后事，脫離人，再好的戰(zhàn)略、管理、流程都是空中樓閣。在人才隊伍的培養(yǎng)上，也要實現(xiàn)轉型，從“依賴個別核心人才”轉向“增強團隊整體能力”；要“終結個人英雄主義”轉向“人才隊伍結構培養(yǎng)”；從“窄帶薪酬體系”轉向“寬帶薪酬體系”，管理崗、專業(yè)崗的晉升通道，長、短期結合的工作能力提升；從“無視知識沉淀”轉向“加強企業(yè)知識體系搭建”；從“人多力量大”轉向“精兵強將策略”；從“壓縮薪資”轉向“高薪政策”，“高薪政策”的由來是龍湖地產的觀點，“一個人能干的事，決不讓兩個人干，為的是減少溝通成本”。龍湖地產評價自己的成功，主要是有一批“有企業(yè)家精神的職業(yè)經理人+操心的員工”。
業(yè)務驅動的信息系統(tǒng)，通過房地產快速發(fā)展的10年，房地產對于信息化搭建總結出三大原則：“管理+IT”、“整體規(guī)劃、分步實施、過程優(yōu)化”、“1+1”?！肮芾?IT”體現(xiàn)的觀點是信息系統(tǒng)不是萬能的，它只是工具，將承載的企業(yè)管理體系、流程、制度，用軟件系統(tǒng)進行固化，落地執(zhí)行；“整體規(guī)劃、分步實施、過程優(yōu)化”體現(xiàn)的觀點是信息化建設不是一蹴而就的，體現(xiàn)的是規(guī)劃和實現(xiàn)的過程；“1+1（業(yè)務管理軟件+通用管理軟件）”體現(xiàn)的觀點是專業(yè)的事情、專業(yè)的人做。
綜上表明，未來房地產行業(yè)的發(fā)展，一定是向管理要效益的，在這種大趨勢下，千萬不能做“溫水中煮的那只青蛙”。通過研究標桿地產企業(yè)，發(fā)現(xiàn)標桿地產企業(yè)都具備以上9大核心能力，9大核心能力是發(fā)展中地產企業(yè)對照自己管理的一面“明鏡”，缺失一項能力，對于長期的發(fā)展都會受到不同程度的影響。蓬勃發(fā)展的行業(yè)，是靠大家去營造的，千萬要跟上大潮，順勢而上，走上健康大道。
老胡、郁亮、周忻縱論房企轉型
——2014 綠公司年會，《房地產企業(yè)的轉型：怎么轉》論壇實錄
2014年4月21日，“2014綠公司年會”平行論壇，老胡、郁亮、周忻，三方論道房企轉型，從自身角度來比對形勢，如何思考、如何應對，以下論點從思維方式、看待問題的角度、實踐的思考意義等方面，都帶來諸多啟發(fā)。
老胡：房地產漸趨于細分化和集中化
M2 十年增超80 萬億 房地產是最大蓄水池
老胡認為，中國房地產有兩個屬性：金融屬性、規(guī)模巨大?！敖鹑趯傩?，本身就是資本密集型產業(yè)，和中國的金融形勢，甚至和國際的金融形勢都是密不可分的，美國實行了幾年量化的貨幣政策，大量的資金通過不同的渠道、不同的方式，流入了中國，流入了中國地產業(yè)。這幾年市場的錢多，每個人都感受到?！?nbsp;
“同時還有一個屬性，它自身規(guī)模特別大。過去十年間，貨幣M2總量從不足20萬億，到2012年年底的96萬億，去年經過一年13%的增長，現(xiàn)在突破100萬億。這些錢都去哪兒了？土地、房產一定是最大的蓄水池。”老胡說。
“房地產每年將近10萬億的銷售，所以它對GDP拉動的作用，它和其他40到50個行業(yè)高關聯(lián)度的關聯(lián)性，是其他任何行業(yè)替代不了的?！崩虾J為，如果城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，房地產行業(yè)的支柱產業(yè)地位，在國民經濟地位中的支柱地位，是任何其他行業(yè)不可替代的。
房地產市場格局趨向于行業(yè)細分
2005年，老胡在杭州一次金融與房地產論壇上拋出過觀點，“2004年‘8·31大限’之后，以資本為推手的市場格局調整已經開始了”。他認為，市場格局的調整是任何一個行業(yè)最后走向城市化的必然，一個格局的調整過程也是細分的過程，細分實際上是一個行業(yè)成熟的過程。
“市場要細分，有些企業(yè)集中在一線二線城市做，有些城市集中在三線四線城市做，有些地產商跨了一線、二線、三線、四線城市。另外產品要細分，有些人專做住宅，有些人專做商業(yè)，還有專門做產業(yè)地產的，物流地產、工業(yè)地產、度假地產等?！崩虾跁险f。
“另外，商業(yè)模式也在細分，有些是快速周轉型的，有些是持有型的，有些是快速周轉和持有綜合的，還有的是專門做一級開發(fā)的，所以商業(yè)模式也在細分，這實際上是整個市場成熟的過程?！崩虾硎?，房企轉型實際上是一個大的形勢在變化。
此外，老胡對每個城市地產商占據(jù)的市場份額進行分析?！暗谝?，每個城市的前10大地產商，基本上控制了這個市場份額的60%以上，這基本在這70個大中城市，現(xiàn)在實現(xiàn)這樣一種結局。第二，大中城市的前10大地產商，有一半以上都不是本土的。前20名的大地產商，控制了70個大中城市至少30%到40%份額?！崩虾f， “我們經常講，在牛市的時候，也有死去的企業(yè)，在熊市的時候也有賺錢的企業(yè)。”他認為房企轉型，首先是心態(tài)一定要變，其次是思維方式需要轉變。
危機來襲 建業(yè)不會“過早死”
會上有企業(yè)家認為，房地產已經嚴重過剩，危機已經到來。老胡接過話茬，就建業(yè)集團的三四線城市情況進行舉例?！敖I(yè)幾乎是跨省、市、縣、鎮(zhèn)四級市場。剛才郁總實際突出了一個客戶的價值的概念，我們現(xiàn)在正在享受著過去這22年為這樣同一群客戶，不斷地在增加這種服務的附加值的一種所有行為的成果，就是我大概五年前提出的大服務體系?！?BR> 老胡稱，建業(yè)在做好基礎服務、物業(yè)管理基礎上，提供蔬果肉的綠色基地外，所能做的這一切就是“以客戶需求為中心，以提高客戶的幸福感為中心。我的客戶現(xiàn)在將近10萬戶業(yè)主”。老胡認為，建業(yè)集中在河南省，做起來相對容易一些。而在這樣一個基礎上，建業(yè)在二線、三線、四線市場并沒有感受到“風向要轉了，房子賣不出去了”?！艾F(xiàn)在沒有感受到這樣一種危機，我知道這種危機早晚要來，但是如果可能死，我們應該不是最后一個，至少是最后的一批。”他說。
而面對時下銀行銀根緊縮、房地產放貸受限等現(xiàn)實，老胡回答提問的企業(yè)家，“銀行正在為過去這么多年的影子銀行欠下的賬補窟窿，沒有過多錢拿到房企貸款、個人房貸這方面。另外，周小川說，用一到兩年時間，實現(xiàn)利率市場化。而客戶按揭買房利息與貸給小微企業(yè)的利息，可以差四億到五億的效益，因此給個人住房放貸積極性在下滑”。
郁亮：跨界是為把原業(yè)務做好 用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝自己
“用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”
郁亮介紹，萬科走訪很多公司，包括華大基因、阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等，都為萬科留下深刻的啟發(fā)。例如，阿里巴巴給予萬科最大的啟發(fā)是平臺問題，“在平臺上，任何人可以做生意，在任何人做生意的時候，成了一個非常好的生態(tài)系統(tǒng)”。
騰訊的微信同樣引起萬科的興趣，“微信是對過去QQ的革命，到了騰訊才知道，原來移動互聯(lián)網(wǎng)才是真正的互聯(lián)網(wǎng)，手機已經不是你的工具，是你身體的一部分，它掌握你的知識，幫你計算，幫你做各種各樣安排，幫你買東西”。
結合前不久萬科“放下身段”請一位名叫馬佳佳的90后網(wǎng)絡達人，前往萬科總部為一群可愛又可敬的“大叔”開壇授課，并引起社會各界的關注和熱議，郁亮表示，“這個行業(yè)(房地產)需要面向新的客戶，需要新的舉動和安排。一方面企業(yè)要接地氣，以淘寶、阿里巴巴和騰訊為例，他們之間有配合，使得越來越接地氣，往下做。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)企業(yè)，包括小米、海爾這樣的，我們要接上云端，要上天，用互聯(lián)網(wǎng)新的思想武裝自己”。
郁亮總結道：“未來的時代，無論是上天入地，都要做得好，才能夠在下一步勝出，不接地氣可能不成功，光接地氣沒有云端思想的可能也不會成功，這是我們的觀察?！?/P>
需要“思考三點” 提出“兩個應對”
郁亮坦言，目前需要萬科思考的有三點：第一點，對新的事物，我們只有放開心胸，去擁抱它我們才能真正理解；第二點，比變化更重要的是，你要找到背后的不變，第一個變化背后有不變的東西，這些不變的東西是什么；第三點，當新的時代大幕揭開的時候，傳統(tǒng)企業(yè)應該做的，不是遠離自己的領域，而是尋找新的伙伴，利用新的工具，將原有業(yè)務做得更好。
隨后，郁亮對于當前萬科發(fā)展形勢提出了“兩個應對”。“第一個應對，今年準備在50個項目建長者服務中心，把社區(qū)老人照顧好。以前我們項目關注到孩子，現(xiàn)在我們要求老人跟孩子并重。我們要發(fā)展一些社區(qū)的志愿者，能夠讓那些75歲以上、需要幫助的老人得到幫助，這樣做客戶會對我們更好?！?nbsp;
“第二個應對，要從執(zhí)業(yè)經理提升為事業(yè)合伙人，我們不只是給老板打工，我們不只是給投資人打工，我們也是為自己打工，為公司打工同時也為自己在做，我們相信最好的投資，就是投資自己的事業(yè)，我們給個機制，讓你投資自己的事業(yè)，這樣共同壯大平臺，從而背靠背?！?/P>
互聯(lián)網(wǎng)主導房地產轉型是否可行
活動過程中，萬科總經理郁亮就現(xiàn)場觀眾提出的問題進行解答。被問及互聯(lián)網(wǎng)主導房地產轉型是否可行時，郁亮坦言期待任何變化的出現(xiàn)。“互聯(lián)網(wǎng)轉型做出個企業(yè)也很好，其他企業(yè)來轉行做這個行業(yè)也很好，就說明這個行業(yè)很吸引人。萬科賺的錢跟騰訊賺的錢是差不多的，但它可以買下相對于六個萬科的市值，這說明整個社會對它更看好一些。所以如果他們這些公司有興趣來改變我們行業(yè)這個力量的話，我覺得挺好，任何行業(yè)有有生力量加入都是好事情?！?
看好地產商轉型涉足產業(yè)園區(qū)
當前越來越多的地產商涉足產業(yè)園區(qū)，對此郁亮表示看好，“我覺得萬科原來的目標是蓋有人住的房子，現(xiàn)在改了一個字，蓋有人用的房子，這一字之改也就定義了我們新的配套服務商的概念。我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展配套發(fā)展做服務的，如果產業(yè)園區(qū)有人在用，它對城市發(fā)展建設是有用的，我們就應該去做這件事情，做好配套服務，所以我是很看好這件事情的。既然我看好，我就會考慮這個事情”。
周忻：居安思危主動求變
金融開放是最大沖擊 銀行不再當“爺”
當前，房地產行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來自金融行業(yè)。十八屆三中全會指出，未來的金融改革將以市場化為目標，發(fā)展多層次資本市場，穩(wěn)步推進利率和匯率市場化改革。
針對金融改革對房地產行業(yè)帶來的影響，周忻表示：“原來我們理解的銀行是一個‘衙門’，但現(xiàn)在打破了。原來我們開發(fā)商見銀行行長，(銀行)是 ‘爺’，我們是問它貸款的。結果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開發(fā)商老板說，想搞一個地產銀行?！?BR> 在金融改革的大局中，互聯(lián)網(wǎng)也成為變局中最大的行業(yè)。周忻指出：“現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做P2P(網(wǎng)絡借貸平臺)也能成為金融的概念，所有人感覺到互聯(lián)網(wǎng)公司對行業(yè)的一種沖擊?！?/P>
雙向調控下 政府未來角色將發(fā)生改變
如今，房地產市場最大的兩個變化是供需關系的變化和由單向調控向雙向調控轉變的變化。
針對房地產市場的供需關系變化，周忻強調：“過去十年，供需關系非常清楚，每一個城市，只要通一條地鐵、引入一個產業(yè)，供需關系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關系開始發(fā)生變化了?！边@需要開發(fā)商們對市場做更多深入的研究和討論。
目前關于中國樓市房價、房地產政策走勢，成為各界關注的話題。周忻分析認為：“在過去的N年當中，我們對市場的判斷，實際上是看政府?！倍陔p向調控政策下，政府在未來的市場當中扮演的角色將會發(fā)生變化，開發(fā)商們需要深思未來的市場向誰看。
當前房企既遭遇市場明顯觸頂跡象，又面臨適應新調控方式挑戰(zhàn)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，進入了新一輪調整期，這個時候，于房企，亟須積極吸納新思維，挖掘特色、完善服務，通過發(fā)展戰(zhàn)略轉型實現(xiàn)自身革新升級。
一些大企業(yè)的商業(yè)模式正在調整，如萬科提出從住宅提供商向城市綜合服務提供商轉變、易居在線上線下交易結合方面的探索等。在復雜的行業(yè)形勢的拷打下，新的消費思維下，區(qū)域型專業(yè)化的公司該怎樣建立新的商業(yè)秩序或盈利模式同樣值得思考。
郁亮說，面對挑戰(zhàn)，萬科充分思考，做好了兩點應對，其他企業(yè)又怎樣適應新市場環(huán)境，本文選取萬科、綠城、正榮、陽光城、雅居樂為代表，探討房地產發(fā)展新模式。
萬科，五菜一湯之后的社區(qū)商業(yè)打造
萬科執(zhí)行副總裁毛大慶說，萬科的商業(yè)重點在社區(qū)商業(yè)，萬科不是靠賣菜活著，但是必須賣菜。城市綜合體萬科基本不做，萬科在昌平開了一個，體量很大的購物中心，深圳也開了一個，體量都在14 萬、15 萬平方米以上，這是萬科開標準城市購物中心的實操性模板。在未來三年，萬科在全國有17 個購物中心，僅在北京可能會有三四個。但這并不是萬科真正的發(fā)展社會服務主要、唯一的抓手，萬科的商業(yè)更注重在社區(qū)里做一些事情。
萬科春季例會上，“事業(yè)合伙人”的新提法，讓萬科企業(yè)自身的職業(yè)經理人驅動的企業(yè)文化更為凸顯。在萬科打造的五菜一湯和主題商街大的產品線之中，之后將在所有住宅項目之中變成標準配置。在打造這樣的社區(qū)商業(yè)模式里，采用“1+1+1”同盟，1/3 的自營、1/3 戰(zhàn)略同盟和1/3 招商，萬科年輕的員工入股社區(qū)商業(yè)，最后變成大股東，萬科變成他的合伙人，自營業(yè)態(tài)在北京萬科的社區(qū)商業(yè)中，它未來還將起到匯聚人流的作用，使戰(zhàn)略加盟和招商業(yè)態(tài)從中受益，從而打造屬于萬科的社區(qū)商業(yè)模式。
“五菜一湯”包括：綠色、時尚的社區(qū)菜市場( 湯)；健康、便民的社區(qū)食堂，豐富、齊全的品牌超市，以及價廉、快捷的洗衣店、藥店和銀行。這些既保證了社區(qū)餐飲品質，也提升了社區(qū)形象，為居者打造出便利、豐盛的社區(qū)配套服務。與傳統(tǒng)做法不同，為保證現(xiàn)金流，以往的底商都是被賣掉，業(yè)主在交房后租賃給社區(qū)配套的商家，這樣一來，社區(qū)商業(yè)的經營業(yè)態(tài)和經營質量無法保障，萬科將要打造的商業(yè)恰恰與此不同，持有，然后自己打造品質商圈。這么做的價值何在呢？
善于尋找榜樣的萬科，同樣為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展找到了模板。新港領匯，香港非常有名的一家以社區(qū)商業(yè)上市的金融模式操作的公司，領匯目前做到市值大概150 多億，它主要用金融化的模式來管理位于香港的大量保障性住房社區(qū)下面的菜市場。領匯基金當時的模式設計的產生是香港政府請求新加坡政府幫他們來設計的，但是，新加坡政府所持有的社區(qū)商業(yè)都沒有發(fā)揮它的金融功能。香港就在這個前提下，利用一家社會化的公司把這些產業(yè)全部裝進去以后，跟金融資本聯(lián)合，重新包裝升級，做了這樣一家上市公司，目前運轉非常平穩(wěn)健康。當萬科的社區(qū)商業(yè)達到一定的量之后，相信可以有多種辦法實現(xiàn)整體金融化地退出。
綠城：建材采購電商化實踐
當前房企已經進入新一輪調整時代，亟須吸納新思維，通過發(fā)展戰(zhàn)略轉型實現(xiàn)自身革新升級，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來的機遇，差異化生存課題已經擺在每一個房企的面前。
養(yǎng)老旅游房產、現(xiàn)代農業(yè)以及電商，這是綠城戰(zhàn)略轉型的三個方向，從目前來看，電商是最先接近成功的。
綠城電商通過電子商務手段，將建材價格透明化，優(yōu)化建材供應鏈，消除建材采購的價格灰色空間。綠城電商正式運營的一年多時間內吸引了包括央企、國企、外企等大大小小300 余家房企加盟入會，實現(xiàn)了業(yè)績翻番。這家年輕電商企業(yè)首創(chuàng)的新型建材采供模式，可以說是掀起了一場國內建材市場的行業(yè)革命，加快了行業(yè)新格局的重組。
在綠城電商2014 年的計劃清單中，有諸多值得借鑒的內容。比如在確保B2B 業(yè)務穩(wěn)健運營的前提下，探索B2C 新模式。如果成功，電商服務對象將面向更為親民的零售市場，為廣大個人用戶提供一整套優(yōu)質專業(yè)的精裝修服務解決方案。
再如拓展海外市場的計劃，目前綠城電商已經與南非、澳大利亞、美國等多家發(fā)展商進行洽談，有望在2014 年正式開展業(yè)務聯(lián)系。
計劃還有一項是充當融資平臺，提供金融產品服務。綠城電商以自己的擔保公司作保，委托合作財務公司向電商平臺的房產商會員發(fā)放短期貸款。資金短缺的會員可在綠城電商支付部分貨款，獲得全額商品。不足的貨款由綠城補齊，并轉變?yōu)橘J款，會員只須分期付息，到期還本。用宓建棟的話說就是，“綠城電商賺取貸款利息的同時，又保證平臺業(yè)務不因資金問題受阻，大大提高了業(yè)務周轉的效率”。
張瑞敏先生說過：“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)?！睙o論是綠城、萬科或是建業(yè)，在大時代面前，任何企業(yè)成功，都是在找到與時代機遇的契合點后快速準確應對的結果。
雅居樂：理性調整 謹慎務實
3 月28 日，雅居樂公布了2013 年的業(yè)績快報，其中，最引人注目的是將2014 年的銷售目標從700 億降到了480 億。這是繼年初雅居樂將年度銷售目標定為700 億之后再次引起廣泛熱議和關注。
雅居樂長期以來以其出色的成本控制、謹慎的投資、穩(wěn)健的戰(zhàn)略和財務指標屹立中國房地產行業(yè)前二十強。按照2014 年930 億的上市量，完成480 億的目標，去化率僅為50%，略顯保守。雖然也符合了大家的增長預期，但給人的感覺略缺信心。而實際上，業(yè)界對于雅居樂的本次目標調整給予了更多的肯定聲音。
業(yè)界普遍認為，雅居樂本次目標下調理性務實。在預期市場有巨大壓力的2014 年，年初制定的700 億的銷售目標較上一年度完成的403 億銷售額，一下提升了74%。經過了近一個季度的運營和對市場重新的研判，在3 月28 日的業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂給出的480 億的數(shù)字顯然要比700 億合理得多。
雅居樂一直沒有停止改變的腳步。2012 年底，雅居樂就意識到了區(qū)域過于集中的問題，啟動了華東戰(zhàn)略，進入了多個一二線城市，平衡了區(qū)域布局；在本次業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)掌雅居樂多年的陳氏家族的四位董事會成員都成為非執(zhí)行董事，減弱了家族管制色彩，職業(yè)經理人團隊正式管控企業(yè)。
謹慎樂觀更具可行性，保守目標更易實現(xiàn)。2014 年初眾多房企業(yè)績不理想并非完全由市場原因所致，跟企業(yè)自身推盤節(jié)奏也有關系。雅居樂一向以較低的拿地成本儲備了充足的土地資源，加之自身不斷地因勢而變，隨著推案力度加大，隨行就市促進去化，雅居樂全年的業(yè)績增長以及務實的480 億目標依然可期。
正榮集團：高杠桿下的地產信托樣本 閩系房企刀口舔血
復雜的融資鏈下，閩系軍團血性異常。除泰禾、陽光城外，在地產業(yè)和信托業(yè)遭遇雙重考驗的當下，將正榮集團的融資手段作為一個案例分析，可以管窺地產類信托產品的風險點是如何被巧妙隱藏起來的。其中，海某基金公司子公司發(fā)行的“正榮集團財富系列專項資產管理計劃”，這個產品即是正榮集團拉高融資杠桿的一個典型案例。
從風險控制措施來看，正榮集團的融資項目幾乎均未進行土地質押，按照這種邏輯，正榮集團對于相關項目承擔的成本僅土地出讓的首付款。除此之外，其中不少項目的募集資金用以補充正榮集團的流動資金，在這種模式下，項目公司資金回流集團，使得正榮集團為旗下項目實際投入的資金也變得更少。
作為一家籌備赴港IPO 的內地區(qū)域房地產龍頭，其金融鏈條的搭建技巧，以及高融資杠桿的運用等方面，可能稱得上房地產企業(yè)融資的樣板。這個資本故事未來能否安全落地，也變得與該公司能否順利登陸港股，以及房價能否維系高企勢頭休戚相關。
正榮等房企在進軍一線城市乃至全國房地產市場時，不僅習慣通過高價拿地、高周轉賣樓迅速擴張，另一個引人關注的點便是通過金融高杠桿啃下高價地塊的“硬骨頭”。自去年以來，這樣的房企在土地市場都愈發(fā)活躍，進入今年依然風頭正健，金融高杠桿可以說是它們共同的特點。
陽光城：聚焦+ 高效促業(yè)績翻10 倍 “青出于藍而勝于藍”
曾偏安福建一隅十幾年，一直名不見經傳的陽光城，近兩年來異軍突起，實現(xiàn) “華麗逆襲”。作為行業(yè)黑馬，陽光城的“高周轉、高擴張、高杠桿”的“三高模式”以及“區(qū)域深耕”的發(fā)展戰(zhàn)略無不被貼上“小保利”、“小龍湖”的標簽。而在“浸染”華潤、龍湖等龍頭房企多年后，陽光城結合自身資源與能力進行重構，成就陽光城2 年業(yè)績翻10 倍，品牌成長性全國TOP1 的驕人成績，顯然已是“青出于藍而勝于藍”。
如果因此，我們去談“三高模式”或者探索關于融資方面的經驗或者案例，無疑，陽光城不夠典型。然而，在一些房企紛紛轉戰(zhàn)一線城市，或者不斷開啟擴張模式的當前形勢下，陽光城區(qū)域聚焦、精選城市的戰(zhàn)略眼光以及高效用人的理念值得學習。
到底選擇了哪些區(qū)域？又精選了哪些城市？現(xiàn)實中陽光城基本形成了以大福建圈、長三角圈和大西北圈三足鼎立的格局，其中，大福建、長三角為核心區(qū)域，以西安、太原為代表的西部為重點區(qū)域。
關于聚焦的問題，打個比方，同樣是做100 億業(yè)績，一種是做10 個城市，另一種是做5 個城市，顯然后者的管理難度、管理跨度、管理強度都會輕松很多。如果10 個城市到處飛，不僅很累，而且時間被城際交通大量占用，高管的時間投入與產出比就極不劃算。
在萬科提出“事業(yè)合伙人”計劃時，中國房地產市場競爭的關鍵要素似乎從“地”和“錢”過渡到了“人”。且不說陽光城年輕高管團隊，單從目前整個陽光城集團的前臺、后臺、秘書、行政管理、車隊司機加起來只有5 人去高效支撐著近100 人的組織運轉來看，就會明白一二。
4月2日國務院常務會議宣布，新一輪中國經濟“穩(wěn)增長”的組合拳包含三部分：小微企業(yè)所得稅的優(yōu)惠、加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持和鐵路投融資體制改革。
從表面上看，這些政策沒有太多新意。小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策已多次推行，但效果總是很骨感。一則在執(zhí)行層面往往走偏，具體的實惠總是落不到小微企業(yè)的兜里；二則當前實體經濟已經下滑到很嚴重的程度，根源在于實體經濟根本不掙錢。除非有大的利好，否則短時間內經濟很難提振。棚改和鐵路投資一直是政府屢試不爽的拿手戲，但無新意。無新政出臺是否意味著中國當前經濟的處境不夠嚴峻呢？當然不是。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2014年前兩個月的發(fā)電量、固定資產投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會消費品零售總額等指標，幾乎都呈現(xiàn)同步下行的態(tài)勢。匯豐PMI終值48.0，創(chuàng)8個月最低水平。尤其是2月份的出口額數(shù)據(jù)1141億美元，同比下降18.1%，環(huán)比下降44.91%；而當月的進口額卻同比增長了10%。日元的大幅貶值使得一輛普通豐田汽車的售價從30萬直降至20萬，可見其對中國進出口的沖擊有多大。不言而喻，盡管我們都相信今年7.5%的目標最終會實現(xiàn)，但一定是困難重重。那么，政府的核心抓手在哪里？
筆者認為還是繞不過房地產，新一屆政府對房地產行業(yè)的沉默本身就是一種態(tài)度。在過去9年里，兩會期間未提及房地產調控的年份只有兩個。第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，當時正值次貸危機；第二次就是今年，可見政府對經濟大勢的判斷。另外一個事件也側面印證了上述判斷。前段時間市場傳言銀行信貸政策收緊，尤其是興業(yè)銀行停貸的消息，直接引發(fā)地產板塊股集體下跌。但不到一周的時間，12家銀行同時發(fā)布公告辟謠，估計背后逃不開政府部門打招呼的影子。
我們再梳理一下政府對當前樓市的應對策略：第一，之前對于房產稅出臺的呼聲一直很高，但現(xiàn)在來看2014年肯定是不會推出，即樓市調控不會再加碼；第二，今年中央也不再強調對各地方政府的房價調控目標的考核；第三，新一屆政府絕口不提房地產調控，即便要提及，也只是談及保障房；第四，一旦樓市出現(xiàn)異常波動，有形之手總是及時熨平并穩(wěn)定市場預期。如果用一句話來概括當前政府的策略，那便是：通過市場化的方式應對樓市問題，政府只扮演守夜人的角色。
從對房地產一線市場的觀察來看，當前的市場格局確實不適合再加碼。過去每年的3月都是房地產成交的旺季，而今年的3月卻成交慘淡。3月北京二手房成交量僅為8943套，創(chuàng)下了6年來同期二手房網(wǎng)簽數(shù)量的最低值。下降近七成左右。市場觀望情緒明顯加重，而觀望的背后無疑是對市場信心的不足。
“信心比黃金更重要”，2009年溫家寶的這句話放到當前同樣適用，如何提振信心是當前最為緊迫的問題，這種信心不足不僅體現(xiàn)在樓市，也包含對中國宏觀經濟形勢的信心不足。筆者認為以下幾點值得期待：
首先，存款準備金率仍有很大的下降空間。從2012年5月12日存準率下調0.5%之后，存準率一直維持在20%的高位運行。除了2011年樓市明顯過熱時存準率最高上調至21.5%之外，當前水平在過去十年里都屬于明顯偏高的狀態(tài)。其次，公務員加薪有可能在2014年落地。刺激消費最有效的方式是增加收入。一則過去十年公務員的工資收入一直沒有大幅提升，二則它也符合執(zhí)政者自身的利益訴求。
最后，貨幣資金的集中投放有利于提振市場信心。2013年順利實現(xiàn)GDP7.7%的增幅，與去年第三季度集中投放下半年的所有貨幣有很大相關。今年的第二季度或許會成為貨幣資金的集中投放期。
4 月7 日，萬科集團董事局主席王石在建業(yè)集團做了一場精彩的演講。兩個小時里，王石不僅分享了他的游學、登頂珠峰的感想，回應了外界關于萬科轉型城市配套服務商帶來的質疑，還對建業(yè)堅持深耕河南的定力以及老胡自身在文化方面較高的修養(yǎng)表示了極大的肯定。而一直把王石視為“老兄、老友、老師”的老胡認為萬科透明的文化、價值觀驅動的戰(zhàn)略導向等都值得學習。再次印證了“相信榜樣的力量”這句話。
2003 年，馮侖的新年獻詞標題為《學習萬科好榜樣》，提出要“學先進，傍大款，走正道”。那一年，萬科將學習標桿由新鴻基改為美國的帕爾迪，同年，萬通也決定將業(yè)務模式由我國香港模式轉變?yōu)槊绹Ｊ?，從傳統(tǒng)的綜合性開發(fā)商轉型為專業(yè)房地產投資公司。
由此，在房地產發(fā)展方向不清晰時，萬科便成了他們的參照物。老胡稱，那是個榜樣輩出的年代，每個人都可能是榜樣，馮侖的這篇文章恰好為這個行業(yè)指明了方向。時值萬科成立30 周年，作為一路見證其成長的老胡，不止一次在公開場合表示，中國房地產界有一個王石就夠了，但是需要1000 個胡葆森，建業(yè)就堅守在這塊陣地上，以萬科為榜樣。
老胡眼中的萬科：說到做到 表里如一
“說到做到，表里如一”，這是老胡曾在幾年前為自己做的一個人生總結。在他看來，這本是一個很低的標準，連小學生都知道遵守的標準，在如今的商業(yè)場和生意場反而成了非常高的標準。老胡稱，在認識的企業(yè)和認識的人中，能真正做到這點的不超過10 家企業(yè)。萬科做到了。
萬科是透明的。老胡表示，萬科這個透明不僅僅因為它是上市公司，更是企業(yè)文化的要求。這個透明和陽光就是要求做一切事都能拿到臺面上。老胡認為，這個說起來不難，做起來并不那么容易。
無論什么行業(yè)，無論處在哪個階段的企業(yè)，最終都要在經營上實現(xiàn)持續(xù)、盈利、穩(wěn)定、增長的經營目標，在中國八萬家地產商里，不夸張地講，現(xiàn)在能做到這八個字的，從可披露能看到的財務數(shù)據(jù)上來看，不超過10 家企業(yè)，萬科做到了。
精神層面上，萬科在業(yè)界自不待言。在中國房地產行業(yè)中，99% 的都是機會導向型企業(yè)，萬科是一個典型的價值觀驅動型或者戰(zhàn)略導向型企業(yè)，這個企業(yè)一直有清晰的價值追求和文化主張，在世事浮躁的今天，萬科始終堅持價值觀驅動戰(zhàn)略導向，尤為難得。
老胡談王石：志存高遠
腳踏實地盡管業(yè)界將老胡同王石、馮侖并稱“地產三君子”，老胡卻一直將王石視為“老兄、老友、老師”。作為可能比萬科同仁接觸王石更多和更早的老胡，不止一次在公開場合表示，中國房地產界有一個王石就夠了，但是需要1000 個胡葆森。
除了在大事上的堅持和小事上的包容，老胡認為王石身上最重要的精神是志存高遠，同時還能腳踏實地。這種志存高遠不是站在珠穆朗瑪峰的頂峰上，他經常處于一種寂靜的狀態(tài)下，這種寂靜不是夜深人靜，主要是心靈的寂靜，能夠尋找自身的動力源泉。
“他是一個心很靜的人，在這種寂靜的狀態(tài)下，經常能夠觸摸到這種精神的原動力。”老胡稱。或緣于彼此的“惺惺相惜”，當社會上彌漫著關于王石游學的各種揣測，老胡卻“一語道破”，王石感慨，“知我者，老胡也”。
老胡表示，如果你沒有站在十年以后的未來看萬科，看萬科在國際市場上的這種融合，看如何與西方人打交道，如果你不在精神層面跟西方的這種意識、標準對接，你就無法融入到國際化這個大環(huán)境中來。作為一個董事長，如果意識、標準，甚至習慣都不能和國際市場融合，怎么樣帶領萬科走向國際化呢？
王石：房地產最終是金融問題
“企業(yè)無論是做專業(yè)化還是做多元化，最終都是一個金融問題?！蓖跏? 月初有如此表述，在美國學習成熟的房地產市場，要學的就是如何從金融入手。
在這次演講中，王石再次強調了這一觀點。他認為，房地產最終是金融問題，但實際上建業(yè)一進入房地產就和金融很密切地結合起來，比如建業(yè)首先和建行合作，也就是銀行不僅僅是融資，更是一個投資者。這個過程很清楚，并不是簡單地掛個國家招牌，如果資本撤出，并不是說這個市場經營得不好，也不是和資本市場合作得不好，而是政策有所改變，建業(yè)的發(fā)展顯然是金融改革。
王石稱，現(xiàn)在（開發(fā)模式）可能比較簡單，自己開發(fā)，自己做，這是一種模式；再者，找銀行融資，憑借企業(yè)的品牌號召力。到這個時候你會發(fā)現(xiàn)，同樣一筆錢投曼哈頓的項目，（這種方式下）投資回報和你一定要向銀行借錢來做，回報是不一樣的。
“建業(yè)作為中原的品牌，在金融上的轉化非常必要，因為葆森建這個公司就和金融有千絲萬縷的聯(lián)系，建這個品牌為下一步扎根中原的戰(zhàn)略以及往下結合，做了非常扎實的基礎?！蓖跏隙ǖ卣f。
王石回應轉型配套服務商：管理層的一個突破
作為行業(yè)老大，萬科的一舉一動都盡收眼底。無論王石的游學，郁亮做商業(yè)還是萬科從住宅開發(fā)生產商到城市配套服務商的轉型，都引起強烈關注。關于萬科的轉型，外界質疑郁亮在改變王石的經營策略，并直問王石，郁亮跟你意見不一致，你怎么看？
演講中，王石稱，郁亮和我有不同意見，這就是他的價值所在，如果他一直和我是一致的意見，那他還有什么用？這就是萬科的一種文化，允許有不同意見，允許下級對上級提出不同意見，這是企業(yè)文化的一個方面。
另外，實際上萬科城鄉(xiāng)接合部的開發(fā)項目已經是越來越少了，不得不進入社區(qū)的舊城改造，這個改造基本上都是綜合體，如果還是按萬科原來的策略，就只好退出城市項目。如果城鄉(xiāng)接合部沒有往商業(yè)這個方向開發(fā)，萬科就不得不退出這個市場。王石表示：“顯然這不是我的本意。”
在解決住宅開發(fā)向商業(yè)地產開發(fā)轉變的問題時，萬科采取的是合作的方式，如，萬科和凱德置地分別去做住宅和商業(yè)。在王石看來，如果把物業(yè)賣出去，管理起來沒法控制，會產生很多問題。因此改變了策略，不賣只租，通過手中持有物業(yè)，更好地進行服務配套。
萬科的管理從被動經營到積極轉型，開始從小區(qū)建設到社區(qū)建設，建醫(yī)院、學校等相關配套設施，王石稱，“（這種轉型）從我被動接受到主動進去，這是管理層的一個突破，所以他們一宣布，我立馬就表態(tài)接受”。
4 月22 日，實名認證為“中國知名的時政思想評論類網(wǎng)站”的微博“四月網(wǎng)”發(fā)文，質疑李連杰貪污雅安地震捐款3 億善款。對此，李連杰發(fā)布聲明進行澄清，他調侃自己根本不知道如何在不被人發(fā)現(xiàn)的情況下將善款轉入自己賬戶，幽默地反問，“誰來教教我？”
相對于蓋茨和巴菲特而言，在20 世紀中后期，最引人注目的是福特基金會。福特基金會成立于“二戰(zhàn)”前，由1936 年老福特的長子埃茲爾·福特捐資2.5 萬美元成立。宗旨是接受和管理資金以用于科學、教育與慈善目的，一切為了公眾福利。
在2000 年的年度報告中，它重申了基金會的宗旨，加強民主價值觀，減輕貧困和不公正，促進國際合作，推動人類成就。與其他基金會不同，福特基金會對全球事務更感興趣且政治性較濃。
福特基金會與中國的關系，前期以資助美國及世界其他地區(qū)對中國的研究和了解為主；后期，即改革開放之后，直接與中國建立聯(lián)系，資助有關項目和機構。1988 年以后，福特基金會增加了農村扶貧的工作項目，1990 年以后，又增加了城市扶貧。
扶貧并非簡單的贈款，它依據(jù)中國改革開放以來出現(xiàn)的新問題和配合中國政府的需要，在決策合理化、培養(yǎng)急需的專業(yè)和技術人才以及吸收其他國家的經驗等方面進行幫助。比如加強中國重點農業(yè)大學和研究中心有關農村經濟的項目、農村和城市貧困地區(qū)降低嬰兒死亡率的項目等。
2001 年，福特基金會在經濟方面增加了對金融的重視，其資助程度極度深入。比如，社科院貧困研究所下屬“扶貧經濟合作社”有一項實驗是在貧困地區(qū)與境外銀行合作，向扶貧對象發(fā)放小額貸款，扶助其創(chuàng)業(yè)，取得良好效果。福特基金會則資助社科院農業(yè)發(fā)展研究所對這一項目的實地操作、調查和研究總結，其成果作為發(fā)展農村金融市場的一種典型，供國務院有關單位和農業(yè)銀行參考。
從福特基金會的例子我們能明白，做慈善不是簡單地把錢花出去，如果單純用花出去的速度來判斷慈善的效果，簡單粗暴的態(tài)度本身就值得質疑。巴菲特說，他的捐贈只不過是杯水車薪，只“相當于世界上最窮的一半人口每人每年一美元”。
針對壹基金的質疑，曾多次參與國內救災工作的卓明地震援助信息小組負責人郝南表示，賑災是一個包含應急響應、緊急援助、過渡安置、災后重建多個環(huán)節(jié)的復雜過程，而民間組織要做的是政府不做的或者做不過來的?；ㄥX最快的是建設基礎設施，但這主要是政府的職責。要做到避免與政府資源重復投放、形成良性互動，民間組織必然需要在項目選擇和設計上多下功夫，錢花得精細，才能更加可持續(xù)。
最近，當記者問及崔永元，2 億代言費是否捐贈時，崔永元反問，你覺得呢？這是一個好的反問，很多人會認為他應該選擇捐贈，這是很多人的期待。這恰是一種誤區(qū)。代言費是屬于個人的，做慈善只是一種個人選擇，如果拿道德觀點來評價慈善，這也是對從事慈善者的歧視。
當比爾·蓋茨辭去微軟的工作，每天去比爾及梅琳達·蓋茨基金會上班時，全球已經步入了“創(chuàng)造性資本主義”時代，這些慈善者希望能通過積極地運用資源去解決世界上最大的問題，讓更多的人受益。
即便單純的目的，要想達成也絕非易事，面對復雜的環(huán)境、不斷的錯誤失敗，當事情變得更為艱難時，將來更難時，他們是否能繼續(xù)堅持？
就像巴菲特形容的那樣，慈善是一種比商業(yè)“更難”的游戲。
互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產業(yè)發(fā)展高峰論壇成功舉行
4 月10 日上午，由河南省房地產業(yè)商會、建業(yè)集團主辦的“互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產業(yè)發(fā)展高峰論壇”在鄭州市上街區(qū)建業(yè)雅樂軒酒店成功舉行。省工商聯(lián)、省地產商會、上街區(qū)各位領導及眾多行業(yè)領袖、媒體代表一行200 余人參加了此次論壇。
首先，上街區(qū)委書記樊福太作為東道主對各位嘉賓的到來表示歡迎，并從區(qū)位、產業(yè)、生態(tài)環(huán)境、人文等四個方面論述了上街的發(fā)展優(yōu)勢。接下來，河南省工商聯(lián)副主席趙純武、河南省房地產業(yè)商會秘書長趙進京分別致歡迎辭。
論壇開始，克而瑞信息集團品牌中心總經理、地產自媒聯(lián)盟發(fā)起人黃章林發(fā)表了“自媒體時代，房地產品牌營銷的可能”主題演講。曾發(fā)表《不能讓馬佳佳左右樓市》一文的易居（中國）控股有限公司聯(lián)席總裁丁祖昱就全國房地產業(yè)形勢進行了深度分析。
本次論壇得到了上街區(qū)各級領導的大力支持，又適逢鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃方案通過專家評審不久。既促進了鄭西聯(lián)盟新城項目在業(yè)內傳播，為宣傳造勢，同時又擔當起城市宣傳員角色，讓更多的人認識上街、關注上街。
建業(yè)學堂2014 年第一期新員工培訓結束
3 月25 日，建業(yè)集團2014 年第一期新員工培訓班120 余名學員赴建業(yè)學堂開始了為期七天的封閉培訓。根據(jù)培訓計劃，學員們首先進行了為期三天的軍訓和拓展訓練；隨后系統(tǒng)學習了企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)文化、品牌建設、住宅開發(fā)流程、產品線、員工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、員工手冊等課程，并進行了企業(yè)文化、員工職業(yè)行為規(guī)范考試；最后，學員們在參觀了鄭州聯(lián)盟新城、森林半島、城市花園等項目和本源書院后，結束了本次培訓，返回了各自工作崗位。
通過本次培訓，學員們系統(tǒng)學習了建業(yè)厚重的企業(yè)文化和波瀾壯闊的發(fā)展歷程，詳細了解了集團房地產開發(fā)流程和項目情況，提升了團隊協(xié)作和紀律意識，明確了未來職業(yè)發(fā)展方向。學員們表示，他們將快速融入團隊，帶著收獲，滿懷激情地投入到后續(xù)工作中，全力以赴為實現(xiàn)集團省域化戰(zhàn)略做出貢獻。
建業(yè)·天筑特斯拉中原首秀耀動全城4 月12 日晚，備受期待的“建業(yè)·天筑特斯拉中原首秀之夜”在建業(yè)·天筑銷售中心隆重登場，600 多位嘉賓、省內20 多家主流媒體、眾多車迷及上千位圍觀觀眾，齊聚建業(yè)·天筑，一起感受特斯拉與建業(yè)·天筑建筑理念融合帶來的無限精彩。該活動從12 日持續(xù)至17 日。
活動上，集團副總裁、鄭州城市公司總經理陳劍先生闡釋了建業(yè)·天筑作為建業(yè)第四代作品的開篇之作，是對建業(yè)集團堅持深耕中原，堅持產品創(chuàng)新，堅持為中原人居不斷升級理念的最好詮釋。鄭州城市公司副總經理焦笑言女士，分別從“綠色、科技、現(xiàn)代、精裝”四個方面，為來賓闡述了建業(yè)第四代產品的獨特魅力。
河南建業(yè)建筑設計有限公司技術合作簽約儀式成功舉行
4 月2 日下午，河南建業(yè)建筑設計有限公司技術合作簽約儀式在集團五樓會議室成功舉行。集團助理總裁安豐彬，產品研發(fā)中心、河南建業(yè)建筑設計有限公司全體人員與來自省內外的6 家設計單位的領導及項目負責人共同參加了會議。
會上，安總發(fā)表講話并代表河南建業(yè)建筑設計有限公司分別與深圳森磊源、杭州中域、廣州集美、河南省院、鄭大院、機六院正式簽約，并聘請?zhí)m平亮、李和平、李新才、高志遠、魯國志為我公司相應專業(yè)兼職總工。
本次簽約儀式的成功舉辦，必將為建業(yè)建筑設計公司的進一步發(fā)展奠定堅實的基礎；同時，建業(yè)建筑設計公司也將繼續(xù)用卓有成效的工作助力集團產品水平的提高。
營銷中心在南陽舉辦營銷分享專題沙龍
為快速分享項目營銷經驗，推進集團階段性銷售業(yè)績的實現(xiàn)，營銷管理中心組織各城市公司營銷團隊對南陽凱旋廣場一期開盤進行現(xiàn)場觀摩，并于4 月19 日14 時在南陽凱旋廣場開盤現(xiàn)場舉辦了“項目營銷分享專題沙龍”，各城市公司營銷部經理、副經理、策劃專員、項目銷售骨干及營銷中心營銷管理部全員參會，營銷管理中心助理總監(jiān)楊峰主持沙龍。
周口、駐馬店、南陽等營銷部進行了相關分享。集團副總裁、營銷管理中心總監(jiān)劉大勇在總結發(fā)言中對2014 年集團營銷工作給出新的要求和期望，勉勵各城市公司營銷團隊結合各項目現(xiàn)階段具體情況及時制定營銷措施和快速落地，努力促進存量物業(yè)快速去化，全力做好新增物業(yè)的營銷管理、蓄客和轉籌，確保開盤業(yè)績最大化。
太愛自拍可能有精神疾病
自拍風氣正席卷全球，不論明星還是一般人，只要將自拍照上傳到博客或者社交網(wǎng)絡，人氣都會激增。但專家警告，“沉迷自拍的人很可能是患上名為‘身體畸形恐懼癥’的精神病”。
首先提出自拍同身體畸形恐懼癥有關聯(lián)的是在英國南倫敦莫茲利NHS 信托基金醫(yī)院工作的精神病專家戴維·維爾博士。戴維稱，“找我看身體畸形恐懼癥的患者中三分之二都有反復自拍并把照片上傳至社交網(wǎng)絡的強迫癥”?；加猩眢w畸形恐懼癥的自拍愛好者有時會花上幾個小時，試圖拍出不顯示任何缺陷的形象，他們也常常會拍多張照片，直至找出最佳的角度或姿勢。
該博士還指出，“自拍其實并不是一種癮，而是一種病征，患者必須一再審視個人外表”，因此為緩解患者癥狀需要實施認知行為療法( 通過改變患者對己、對人或對事的認知來改變心理的精神療法)。在一個極端案例中，英國今年19 歲的丹尼·鮑曼曾為吸引女孩子，每天花10 小時拍200 多張自拍，試圖找到最完美的照片。但是，這個始于15歲的習慣使他輟學并暴瘦30 多磅。他曾經足不出戶半年，而當他沒能拍出一張完美的照片，他試圖以過量服藥來結束自己的生命。幸好，被其母親發(fā)現(xiàn)，但他卻因這種習慣已發(fā)展到為保全性命而不得不接受針對身體畸形恐懼癥的治療。
據(jù)專家介紹，沉迷自拍是由自拍者過分自戀或自卑的消極心理因素引起的，很有可能導致精神疾病的發(fā)生。特別是迷戀自拍的年輕人缺乏自信或自我意識的明顯標志，這很可能誘發(fā)精神疾病。有評論指出，只關注自己的人不會太在意他人，更何況是關注他人自拍照照得如何。有那些沉迷于自拍的時間，不如好好加以利用，做有點意義的事，讓自己的生命更精彩。
Facebook 透明度報告：印度刪帖居世界首位
社交媒體Facebook 4 月11 日發(fā)布最新透明度報告，去年7 月~12 月之間，印度是對Facebook審查最多的國家，共計屏蔽了4765 份帖子。而美國是調查用戶保密數(shù)據(jù)最多的國家，半年提出了12598 次要求，共計18715 個賬戶被調查。
據(jù)報道，去年下半年間，印度當局共計刪除了4765 個關于抨擊宗教與政府的Facebook 帖子，這些帖子涉嫌違反印度法律。
印度有12 億人口，F(xiàn)acebook 用戶超過1 億，這一數(shù)字只有美國超過。“Facebook 的使命是讓人們分享?！盕acebook 律師科林在報告中稱，“有時候，一些國家以法律手段干擾了這一使命。”印度在審查數(shù)量上居世界之首，土耳其以2014份位居第二（大部分內容涉及批評土耳其政府）。德國屏蔽了84 篇旨在宣揚新納粹主義的帖子。法國和奧地利屏蔽的數(shù)量分別為80 篇與78 篇。
Facebook 不是唯一受政府干預的社交媒體。3月21 日土耳其地方選舉前夕，土耳其政府禁止用戶訪問Twitter，這一禁令最終在4 月3 日被土耳其憲法法院取消。
在用戶保密數(shù)據(jù)調查方面，美國政府半年提出了12598 次要求，18715 個賬戶被調查，居世界首位。這反映出美國政府偏愛追蹤世界各地人們的交流。這一數(shù)字與去年上半年基本持平，據(jù)Facebook 統(tǒng)計，上半年美國給Facebook 共計發(fā)送了1.1 萬至1.2萬次數(shù)據(jù)請求，涉及2 萬多名用戶。Facebook 對其中81% 的數(shù)據(jù)請求作出了回應。
中國富人為什么愛住西式別墅
一位房地產開發(fā)公司營銷主管說，在中國購買歐式或美式別墅的有三類人。他說：“第一類人很有錢，但受教育水平不高。他們喜歡奢侈的巴洛克、都鐸或洛可可風格的別墅，因為這些別墅金光閃閃、金碧輝煌。第二類人出身富裕家庭，受過良好教育。他們喜歡低調、簡單的風格。第三類是來自山西的土豪，他們有錢但沒文化。他們只想擁有最大、最豪華的別墅?！?BR> 過去10 年來，中國富豪模仿西方人，紛紛搬入別墅區(qū)居住。
中國最漂亮的別墅爭相在富裕程度上超過對手。在北京，御河城堡向人們提供5000 平方米宮殿式的豪宅，并且都用進口的德國萊姆石建造。上海的一
個別墅項目則以豪華浴室和內部電梯為賣點。在大連，英倫風格的萬科西山別墅區(qū)甚至提供英式管家服務。
1937 年前，諸如青島和上海等有外國租界的城市里，歐式住房相當流行。共產黨掌權后，大部分獨立式住宅被分隔成很多住房。今天，對資本主義或“中國特色社會主義”無節(jié)制的追求不僅帶給人們更多金錢，還帶來無限的選擇。選擇居住在外國風格的別墅內彰顯著自由與財富。別墅區(qū)所使用的諸如“皇家莊園”和“頂級貴族”等名稱則打造了一種上流階層的形象。
采用西式建筑還幫助填補一種文化空虛?！拔幕蟾锩睍r期，中國自身的很多遺產遭到破壞。于是，外國設計填補了這個空白。不久前，人們還不愿購買具有中國元素的住房，因為它們等同于掙扎與貧困。很多人會尋求歐式或美式風格的住房，因為它們“同金錢、權力和文化影響力相聯(lián)系”。這就是我們看到這么多美國白宮和法國凡爾賽宮的
復制品的原因所在。它們都是成功的象征。
住別墅也有一些實際的好處。上海和北京這些大城市狹窄、擁擠，還有霧霾。移居到城市的邊緣，人們能有空間停放私家車，還能享有一個大花園和較清潔的空氣。
報道稱，然而相對來說，別墅依然是一個不大的市場。中國政府已經開始限制開發(fā)新別墅區(qū)。
過去，人們購買別墅的目的是投資，這導致許多巨大的別墅區(qū)空無一人。今天，大多數(shù)人購買別墅是為了居住。品位也在改變。隨著中國在世界上的影響力加強，四合院等有著傳統(tǒng)中國特色的庭院開始受到更多青睞。不過，目前，都鐸、巴洛克和洛可可等建筑風格依然是中國富豪們的中意之選。
大數(shù)據(jù)，還是大錯誤？
大數(shù)據(jù)是對于大規(guī)?，F(xiàn)象的一種模糊的表達。這一術語如今已經被企業(yè)家、科學家、政府和媒體炒得過熱。
五年前，谷歌的一個研究小組在全球頂級的科學雜志《自然》上宣布了一個令人矚目的成果。該小組可以追蹤美國境內流感的傳播趨勢，而這一結果不依賴于任何醫(yī)療檢查。他們的追蹤速度甚至比疾控中心(CDC) 要快得多。谷歌能算得這么快，是因為他們發(fā)現(xiàn)當人們出現(xiàn)流感癥狀的時候，往往會跑到網(wǎng)絡上搜索一些相關的內容。
谷歌流感趨勢的成功，很快就成為商業(yè)、技術和科學領域中最新趨勢的象征。興奮的媒體記者們不停地在問，谷歌給我們帶來了什么新的科技？在這諸多流行語中，“大數(shù)據(jù)”是一個含糊的詞匯，常常出現(xiàn)于各種營銷人員的口中。然而在“大數(shù)據(jù)”里，大多數(shù)公司感興趣的是所謂的“現(xiàn)實數(shù)據(jù)”，諸如網(wǎng)頁搜索記錄、信用卡消費記錄和移動電話與附近基站的通信記錄，等等。它們往往是由于不同的用途被搜集起來并雜亂地堆積在一起，而且可以實時地更新。我們的整個生活都可以被記錄和數(shù)字化，這些在十年前都是無法想象的。
雖然大數(shù)據(jù)在科學家、企業(yè)家和政府眼里看起來充滿希望，但如果忽略了一些我們以前所熟知的統(tǒng)計學中的教訓，大數(shù)據(jù)可能注定會讓我們失望。Spiegelhalter 教授曾說道： “大數(shù)據(jù)中有大量的小數(shù)據(jù)問題。這些問題不會隨著數(shù)據(jù)量的增大而消失，它們只會更加突出?！碑斘覀儗徱晹?shù)據(jù)當中的某個表象的時候，我們常常需要考慮這種表象是否是偶然產生的。
在那篇關于谷歌流感趨勢預測的文章發(fā)表4 年以后，新的一期《自然雜志消息》報道了一則壞消息：在最近的一次流感暴發(fā)中谷歌流感趨勢預測不起作用了，谷歌的模型顯示這一次的流感暴發(fā)非常嚴重，然而疾控中心在慢慢匯總各地數(shù)據(jù)以后，發(fā)現(xiàn)谷歌的預測結果比實際情況要夸大了幾乎一倍。
大數(shù)據(jù)并沒有解決統(tǒng)計學家和科學家們數(shù)百年來所致力的一些難題：對因果關系的理解，對未來的推演，以及如何對一個系統(tǒng)進行干預和優(yōu)化。
倫敦皇家學院的David Hand 教授講過一句話，“現(xiàn)在我們有了一些新的數(shù)據(jù)來源，但是沒有人想要數(shù)據(jù)，人們要的是答案”。
要使用大數(shù)據(jù)來得到這樣的答案，還需要在統(tǒng)計學的方法上取得大量長足的進展。